張玲說法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來了？
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2019年1月7日，深圳市不動產(chǎn)登記中心向三家股份公司發(fā)出三本歷史遺留違建處理確認(rèn)房產(chǎn)證
深圳新聞網(wǎng)2019年1月9日訊（記者 張玲）1月7日，深圳第一批歷史違建處理確認(rèn)的房產(chǎn)證在龍崗區(qū)發(fā)出；再往前2個月，深圳市寶安區(qū)人民法院對某房地產(chǎn)買賣糾紛一審判決，確認(rèn)“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同有效……深圳的小產(chǎn)權(quán)房似乎在悄悄破冰，有人問：深圳小產(chǎn)權(quán)房的春天來了嗎？
嚴(yán)格來講，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，原來是指權(quán)利存在部分限制的房屋。但隨著各種各樣的房屋出現(xiàn)，這個概念被濫用，指代一切權(quán)屬存在問題的房屋。記者采訪房地產(chǎn)律師獲悉，中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民利用分配的宅基地建設(shè)的地上房屋只能在集團內(nèi)流轉(zhuǎn)，不得出售給集體以外的人。
產(chǎn)業(yè)類歷史違建獲房產(chǎn)證 是否是零的突破？
2019年1月7日，深圳市不動產(chǎn)登記中心布吉所、龍崗所分別向平湖街道山廈實業(yè)股份公司、南灣街道南嶺股份有限公司、寶龍街道同樂股份公司發(fā)出三本歷史遺留違法建筑處理確認(rèn)房產(chǎn)證。至此，龍崗區(qū)在全市范圍內(nèi)率先產(chǎn)生第一批歷史違建處理確認(rèn)的“房產(chǎn)證”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類和公配類多種類型歷史違建處理確認(rèn)“零”突破，為深圳市全面推進歷史遺留違建處理確認(rèn)工作拉開序幕。（相關(guān)報道：深圳歷史違建“領(lǐng)證”首批確認(rèn)“房產(chǎn)證”在龍崗產(chǎn)生）
“違建”是違法建設(shè)、違法建筑的統(tǒng)稱，違法建設(shè)是行為，違法建筑是違法建設(shè)的結(jié)果。深圳市律師協(xié)會財委委員、廣東華商律師事務(wù)所廖彬律師告訴記者，違法建設(shè)是相對于履行相關(guān)手續(xù)的合法建設(shè)而言。因此，違建違反的法律具體條文是不同的。其中違反規(guī)劃類的法律進行的建設(shè)是最多的情形。
廖彬律師指出，事實上，深圳的違建“領(lǐng)證”，上述新聞所述并非第一次。對于該類違建種類中，也并非都是一律拆除了事。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省規(guī)劃條例》，對違建的處罰包括罰款、限期拆除，不能拆除的沒收實物或者違法收入并罰款等。
2009年深圳市人大通過并發(fā)布實施了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）。對于農(nóng)村城市化過程中的的歷史違法建筑進行處理，并授權(quán)深圳市政府制定實施辦法。2018年深圳市政府2018年6月13日審議通過《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》），自2018年10月10日起施行。
本次領(lǐng)證的違法建筑要符合《決定》確定的范圍，同時也要符合《處理辦法》的要求。兩者的區(qū)別在于后者范圍小于前者，僅針對農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類違法建筑和農(nóng)村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑的處理。這兩個規(guī)定被稱為“新兩規(guī)”。
新兩規(guī)之前，還有舊兩規(guī)。這就是2002年深圳市人大常委會頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》，對符合要求的違法建筑進行處理提供了依據(jù)。舊兩規(guī)分別從私房和經(jīng)營性用房兩個類別來做出不同規(guī)定，并進行違法建筑處理。經(jīng)過查實、處罰，最終也是可以領(lǐng)取房產(chǎn)證的。因此，本次違建領(lǐng)證并非第一次。
廖彬律師認(rèn)為，從實際角度而言，該類違建處理的路徑打開，對于提高城市更新范圍類合法用地比例，滿足城市更新計劃申報條件，也是有很好的促進作用。通過城市更新的升級現(xiàn)有工業(yè)區(qū)、公共配套設(shè)施，將有利于保障工業(yè)的技術(shù)升級，有利于工業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中的地位。