深圳住房租賃市場發(fā)展中面臨的各種問題，正是市場失靈的表現(xiàn)。對此，政府該出手時就得果斷出手。
7月18日至24日，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部分別在其官網(wǎng)對2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點示范城市名單進行了公示。深圳是入圍的16個試點城市之一，試點示范期為3年，總計可獲得24億元的中央財政獎補資金支持。
此次試點城市的確定，除了“人口凈流入、租賃需求缺口較大的大中城市”這一硬性門檻之外，主要根據(jù)申報城市新增租賃房源數(shù)量、解決新市民租賃需求人數(shù)、住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺建設情況等指標，通過競爭性評審按得分排名先后確定。特別值得注意的是，此次試點，中央不再只是鼓勵引導，而是拿出“真金白銀”，給試點城市“輸血”。試點城市可以自主確定資金使用方案，用于多渠道籌集租賃住房房源，建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，以及稅費減免及財政補貼等促進住房租賃市場發(fā)展相關的支出。
拿了中央財政的錢，怎么花得合適、花出效果，是真正的挑戰(zhàn)與考驗。對于深圳而言，每年8個億的中央財政資金支持，其實并不算多。但中央財政資金支持所釋放的強烈信號，帶給住房租賃市場的巨大信心，千金難買。中央財政資金作為一根有力杠桿，撬動更多社會資本投向住房租賃市場，既注入活力，也增加供給，這才是最重要的。同時，中央會對試點城市獎補資金使用情況開展績效評價，對達不到預期績效目標的，會相應調(diào)減預算。此舉可倒逼試點城市重視資金的使用效率，真正把錢花在刀刃上。
深圳是國內(nèi)最發(fā)達、最活躍的住房租賃市場之一，也是全球住房租賃占比最高的城市之一。目前，全市1／3的常住人口居住在自有住房中，2／3的常住人口通過租房或入住單位周轉(zhuǎn)房解決居住問題。再加之，近幾年深圳人口持續(xù)凈流入，每年常住人口增量都逼近或超過50萬人。由此帶來的新增租賃住房需求20萬至25萬間，但新增租賃住房僅能供給1／3，其他2／3要通過存量市場解決，存在一定的供求關系緊張問題。
深圳住房租賃的市場化程度高，市場化租賃住房套數(shù)占租賃住房總套數(shù)的86％。其中，城中村租賃住房占了大頭。由于城中村住房租賃合同登記備案長期以來缺乏明確的法律依據(jù)，導致全市住房租賃登記備案率較低，也在客觀上帶來了監(jiān)管難題。同時，深圳的機構(gòu)化、專業(yè)化租賃雖然近兩年發(fā)展較快，但是占比仍然較低，不利于住房租賃市場的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。
住房租賃市場的發(fā)展狀況，直接關乎一個城市的民生質(zhì)量和營商環(huán)境。它并非一個簡單的自發(fā)市場，需要政府在其中承擔大量責任和發(fā)揮作用。公共經(jīng)濟學家理查德·阿貝爾·馬斯格雷夫?qū)⒄慕?jīng)濟行為分為三個職能：分配職能、配置職能和穩(wěn)定職能。其中，配置職能是在市場無法合理配置資源的情況下，政府利用行政手段進行糾正。深圳住房租賃市場發(fā)展中面臨的各種問題，正是市場失靈的表現(xiàn)。對此，政府該出手時就得果斷出手。
首先，完善住房租賃立法和支持政策，用法治化手段促進市場化成熟。當前，深圳住房租賃市場相關法律法規(guī)不健全，特別是大部分城中村住房還處于“無法可依”的狀態(tài)。進一步完善住房租賃法規(guī)規(guī)章，探索將符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的城中村納入住房租賃合同備案管理是當務之急。同時，要加大住房租賃支持政策，通過給予交易便利、稅收優(yōu)惠與金融支持，發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化租賃業(yè)務。此外，著力推動租購同權，則是支持住房租賃市場發(fā)展更根本、更長遠的考量。
其次，多渠道籌集租賃住房房源，增加市場有效供給。加強租賃住房規(guī)劃和用地供應，加大新增建設籌集和供應力度；允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租，引導城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U，盤活存量住房。
再者，加強住房租賃市場監(jiān)管，探索建立住房租賃指導價格發(fā)布制度。完善住房租賃監(jiān)管服務平臺功能，實現(xiàn)租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務全納入，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，及時披露租賃住房供應總量、租賃人口、租金等信息，加強住房租賃價格指導，引導市場合理定價，規(guī)范住房租賃行業(yè)秩序。
中央真金白銀支持，地方真抓實干回饋，住房租賃市場發(fā)展試點才能真出成效。深圳要以中央財政支持為契機和動力，堅持問題導向，想方設法破題，加快構(gòu)建供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，以及市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，真正從試點走向示范。（深圳特區(qū)報首席評論員 姚龍華）
