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張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠?律師超詳細(xì)解答來(lái)了

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張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠?律師超詳細(xì)解答來(lái)了

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在深圳,土地資源相對(duì)緊張,通過(guò)舊改拓展土地空間資源就成為一個(gè)好辦法。不論是投資客,還是剛需人群,舊改都是人們津津樂(lè)道的話(huà)題。?


大沖舊改完成后(攝于2017年,本網(wǎng)資料圖片)

見(jiàn)圳客戶(hù)端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊(見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲)你也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)有投資客一次性購(gòu)買(mǎi)20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢(qián),你也愿意這樣做嗎?在深圳,土地資源相對(duì)緊張,通過(guò)舊改拓展土地空間資源就成為一個(gè)好辦法。不論是投資客,還是剛需人群,舊改都是人們津津樂(lè)道的話(huà)題。 

關(guān)于舊改,你有了解多少?在舊改背景下投資二手房是否真的是穩(wěn)賺不賠的生意?舊改二手房買(mǎi)賣(mài)雙方各自又有哪些風(fēng)險(xiǎn)?回遷房是否是不限購(gòu)不限貸的筍貨?所謂的小產(chǎn)權(quán)房又是否能有朝一日成功轉(zhuǎn)正? 

今天的張玲說(shuō)法,我們請(qǐng)廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所誠(chéng)至成團(tuán)隊(duì)合伙人張旗律師和程庭剛律師,一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。

記者問(wèn):舊改二手房如何定義?

根據(jù)目前政策規(guī)定,深圳對(duì)于存量住宅的改造有三種方式,一是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的城市更新,二是政府主導(dǎo)國(guó)企實(shí)施的棚戶(hù)區(qū)改造,三是村股份公司主導(dǎo)的土地整備利益統(tǒng)籌。上述三種方式操作流程有相近之處,也有各自差別。(很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”,本文中所指的舊改也主要指城市更新。)

那么二手房的種類(lèi)有哪些呢?程庭剛律師介紹說(shuō),二手房包括老舊小區(qū)商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規(guī)”“三規(guī)”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書(shū)”的無(wú)本房,以及無(wú)任何報(bào)建手續(xù)的無(wú)本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說(shuō)的“小區(qū)房”,后三種類(lèi)型的房屋,就是大家常說(shuō)的“城中村”“農(nóng)民房”。曾有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),深圳存量住房有1065余萬(wàn)套,其中一半以上在城中村。

二手房參與舊改,城市更新的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間,棚戶(hù)區(qū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般為套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2,額外可優(yōu)惠價(jià)格增購(gòu)少量面積。

舊改二手房私下交易容易因監(jiān)管空白而導(dǎo)致各類(lèi)糾紛,加上城市更新周期比較漫長(zhǎng),“里面回遷利益巨大,在利益驅(qū)使以及大家維權(quán)意識(shí)的提高,無(wú)法避免舊產(chǎn)生了各類(lèi)二手房法律糾紛,主要包括房屋買(mǎi)賣(mài)、確權(quán)和租賃等各類(lèi)糾紛”,程庭剛律師表示。

記者問(wèn):參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎?

城市更新舊改項(xiàng)目主要流程有:城市更新單元計(jì)劃申報(bào)、更新單元專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設(shè)和回遷。

張旗律師告訴記者,通常情形下,開(kāi)發(fā)商征集業(yè)主意愿后開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃申報(bào)和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批工作,對(duì)二手房業(yè)主而言,需要與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議,開(kāi)發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報(bào)送更新局備案后就可以申請(qǐng)確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體,進(jìn)而繼續(xù)走下一個(gè)流程,直到最后的回遷房入伙、辦證。

紅色房產(chǎn)證簡(jiǎn)稱(chēng)“紅本”,是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合二為一的一個(gè)證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權(quán),這個(gè)房子除了可以居住,還具有依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅嘿J款等交易的權(quán)利。

但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場(chǎng)商品房,也就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,有減免的優(yōu)惠政策,可以賣(mài)給特定的對(duì)象,這個(gè)房子的房產(chǎn)權(quán)是受限制的,不能轉(zhuǎn)讓和抵押,也不能登記過(guò)戶(hù),如果想要轉(zhuǎn)為紅色的房產(chǎn)證的話(huà),還需要補(bǔ)齊地價(jià)。

張旗律師稱(chēng),“就目前市場(chǎng)慣例而言,在城市更新項(xiàng)目中,無(wú)論是紅本房、綠本房,還是無(wú)本的歷史遺留違法建筑,這些二手房參與城市更新舊改后,基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權(quán),也就是全部可以拿到新紅本房屋。”

“棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目,按照政策規(guī)定,回遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一致的,也就是部分情形下可能無(wú)法獲得紅本房屋,而是綠本房屋。當(dāng)然,個(gè)別棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目,在要求業(yè)主補(bǔ)繳地價(jià)罰款等情形下,小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以,所謂的小產(chǎn)權(quán)房能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)正是有前提條件的,無(wú)法一概而論?!?/p>

回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時(shí),項(xiàng)目是否順利推進(jìn)也是大家應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。

記者問(wèn):個(gè)人投資舊改二手房的流程節(jié)點(diǎn)和具體方式是什么?

程庭剛律師詳細(xì)解釋說(shuō),個(gè)人投資舊改二手房主要分為兩種情形:第一種,在原業(yè)主尚未與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí),直接針對(duì)現(xiàn)有的二手房簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,然后作為新業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議,按照協(xié)議約定獲得回遷安置房;

第二種,通常而言,搬遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)特定事由的,已經(jīng)簽訂后無(wú)法隨意解除,投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個(gè)未來(lái)回遷安置房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程,該類(lèi)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)法在政府部門(mén)備案,但其合法性本身是沒(méi)有問(wèn)題的,只是合同簽訂后的履約風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增加了很多。

記者問(wèn):購(gòu)房回遷指標(biāo)是怎么回事呢?舊改二手房簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后,可以辦理更名手續(xù)嗎?

張旗律師回復(fù)記者說(shuō),根據(jù)目前城市更新流程,舊改二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后,如果該補(bǔ)償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的,原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議,就可以按照更換二手房業(yè)主后,投資者作為新業(yè)主重新與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議,從而實(shí)現(xiàn)回遷安置房更名的效果。

“如果協(xié)議已備案,實(shí)施主體已確認(rèn),回遷安置房處于施工建設(shè)過(guò)程中的,這個(gè)階段是無(wú)法直接完成更名手續(xù)的?!保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點(diǎn),請(qǐng)各位有意購(gòu)買(mǎi)回遷指標(biāo)的一定要注意。)

拆遷房購(gòu)房指標(biāo)的買(mǎi)賣(mài),雙方交易的標(biāo)的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權(quán)利,其本質(zhì)上是一種合同債權(quán)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。司法實(shí)踐中法院一般認(rèn)為,該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,協(xié)議有效。

指標(biāo)買(mǎi)賣(mài)也有一些風(fēng)險(xiǎn),比如開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因后來(lái)撤出舊改項(xiàng)目了,換了一個(gè)新開(kāi)發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行舊改。因?yàn)榉慨a(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù),所以新的開(kāi)發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,那么買(mǎi)家和上一個(gè)開(kāi)發(fā)商簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,依據(jù)合同相對(duì)性原則,不能約束新開(kāi)發(fā)商。這個(gè)時(shí)候需要和新開(kāi)放商重新簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。

所以,并不是和開(kāi)發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的更名手續(xù)就萬(wàn)事大吉。因?yàn)檗k理回遷房紅本登記時(shí)權(quán)利人以區(qū)城市更新部門(mén)備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn),因此拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署之后要取得區(qū)城市更新部門(mén)的備案。

[見(jiàn)圳客戶(hù)端、深圳新聞網(wǎng)編輯:鄭曉鵬]